부동산등기부등본 완벽 이해: 표제부, 갑구, 을구 구성과 뜻 정리

등기부등본을 보면 눈앞이 까매진다고요? 이제는 걱정하지 마세요! 부동산등기부등본 보는법
표제부, 갑구, 을구만 제대로 알면, 부동산 정보 해석이 술술 풀립니다.

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✅ 부동산등기부등본이란?

부동산등기부등본은 부동산의 소유자, 권리 관계, 제한 사항 등을 한눈에 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
국토교통부 인터넷등기소를 통해 누구나 열람 또는 발급받을 수 있으며, 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.

이 등본은 다음과 같은 상황에서 필수적으로 활용됩니다:

• 아파트나 토지 매매 전 실소유자 확인
• 근저당 등 채권 설정 여부 파악
• 경매 물건 권리 분석
• 상속 또는 증여 과정에서 법적 절차 확인

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📘 등기부등본의 기본 구성

등기부등본은 크게 3가지로 나뉘며, 각 구성 요소는 다음과 같은 정보를 담고 있습니다:

구분역할주요 내용

표제부	부동산의 물리적 정보	소재지, 지번, 면적, 구조, 용도 등
갑구	소유권 관련 정보	소유자 내역, 소유권 변동, 가압류, 압류 등
을구	소유권 외 권리	저당권, 전세권, 임차권 등

 

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📌 1. 표제부란?

표제부는 해당 부동산의 ‘신분증’ 역할을 합니다.
즉, **‘어디에 있는 어떤 부동산이냐’**를 알려주는 공간입니다.

📍 포함 정보

• 부동산의 주소(소재지)
• 지번 (대지, 임야 구분 포함)
• 지목(대, 전, 임야 등)
• 용도지역(주거지역, 상업지역 등)
• 대지 면적, 건물 면적
• 건축물 층수, 구조, 사용 승인일 등

🧾 예시 (표제부)

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 123-45
지목: 대
면적: 85.32㎡
건물 구조: 철근콘크리트조 (지상 15층)

🔎 유의사항

• 부동산의 변경사항이 있으면 표제부가 갱신됩니다.
• 신축건물은 준공 후에 최초로 표제부가 작성됩니다.
• 등기된 내용과 실제와 다를 경우, 건축물대장과 비교 확인이 필요합니다.

 

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📌 2. 갑구란?

갑구는 소유권 관련 사항을 기록하는 부분입니다.
이 부동산의 소유자가 누구인지, 언제부터 소유했는지,
그리고 소유권에 영향을 미치는 법적 제한이 있는지를 확인할 수 있습니다.

📍 주요 항목

1. 최초 소유자 (신규 건축, 분양 등)
2. 매매, 증여, 상속 등으로 인한 이전 사항
3. 가압류, 압류, 경매 개시 결정 등 소유권 제한
4. 가처분, 가등기 등 권리보전 등기

🧾 예시 (갑구)

1번 등기
접수일: 2020.01.03
등기원인: 매매
소유자: 홍길동

2번 등기
접수일: 2023.05.10
등기원인: 서울중앙지방법원 가압류 결정
채권자: 국민은행
금액: 150,000,000원

⚠️ 주의사항

• 갑구에 ‘압류’, ‘경매개시’ 등 기재가 있다면 주의가 필요합니다.
• 가등기는 조건부 소유권 이전을 뜻하므로 계약 시 해석에 유의해야 합니다.

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📌 3. 을구란?

을구는 소유권 외의 담보 권리, 임대차 권리 등을 확인할 수 있는 곳입니다.
근저당권, 저당권, 전세권, 지상권 등이 등록됩니다.

즉, 부동산에 빚이 잡혀 있는지를 확인하는 곳이라 할 수 있습니다.

📍 주요 내용

• 근저당권 설정: 금융기관이 설정한 담보권
• 전세권 등기: 전세 계약의 권리보호용
• 지상권: 타인의 토지 위에 건물 소유 목적
• 임차권등기명령: 보증금 반환 보장용

🧾 예시 (을구)

1번 등기
접수일: 2021.06.12
등기원인: 근저당권 설정
채권자: 하나은행
채권최고액: 300,000,000원

💡 참고사항

• 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다.
• 을구에 여러 건이 있으면 우선순위를 따져야 합니다.
• 등기된 권리는 말소등기 전까지 유효합니다.

📊 등기부등본 보는 요령 한눈에 보기

등기부등본을 처음 보면 낯선 용어에 당황하기 쉽습니다. 하지만 아래 체크리스트를 따라가면 핵심만 빠르게 파악할 수 있습니다.

✅ 등기부등본 확인 체크리스트

확인 항목구분해석 포인트

소재지 및 지번	표제부	해당 부동산 위치와 일치하는지 확인
면적 및 구조	표제부	실제 계약 면적과 동일한지 비교
소유자 이름	갑구	등기상 소유자가 매도자와 일치하는지
소유권 변동 이력	갑구	최근 소유권 이전 시점과 원인 파악
가압류/압류 여부	갑구	법적 분쟁이나 체납으로 인한 제한 확인
근저당권 설정	을구	채무금액 확인 및 담보 상태 파악
전세권/임차권	을구	타인의 점유 가능성 여부 확인

 

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🧠 실전 사례 예시로 이해하기

🎯 사례 ① - 투자자 A씨

• A씨는 서울 강동구 소재 아파트를 경매로 낙찰받음.
• 등기부등본 확인 결과:
  • 표제부: 실거주 가능한 공동주택으로 확인.
  • 갑구: 소유자는 3년 전부터 동일. 압류 있음.
  • 을구: 근저당권 2건, 전세권 없음.
• ✅ 정리: 경매 진행 중인 압류건으로 낙찰 가능성 있음. 임차권은 없어 명도 예상 수월.

🧨 사례 ② - 무경험자 B씨

• B씨는 친구의 추천으로 지방 토지를 계약하려 함.
• 등기부등본을 보니,
  • 표제부에는 농지 지목.
  • 갑구에 가등기 1건.
  • 을구에 지상권과 근저당권 중복 설정.
• ❌ 결론: 복잡한 권리관계로 추후 분쟁 가능성 높음. 계약 유보 권장.

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📌 요약정리: 표제부/갑구/을구 핵심 요약

구분주요 정보실전 핵심 포인트

표제부	주소, 지목, 면적, 구조	실제 물건과 정보 일치 여부 필수 확인
갑구	소유자, 소유권 변경, 가압류 등	매도인과 등기자 일치 여부, 가압류/경매 체크
을구	저당권, 전세권, 임차권 등	금융 채무 여부, 권리순위 확인 중요

 

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🧾 부동산등기부등본 발급 방법 안내

📍 온라인 발급 (인터넷등기소)

1. 사이트 접속: 인터넷등기소
2. ‘열람/발급 → 등기부등본 열람/발급’ 클릭
3. 부동산 주소 검색
4. 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제
5. PDF로 저장하거나 출력 가능

인터넷등기소 바로가기

 

📍 오프라인 발급 (등기소 방문)

1. 가까운 법원 민원실 또는 등기소 방문
2. 주소지 또는 지번 기재 후 열람신청
3. 수수료 지불 후 인쇄물 수령

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📢 마무리 Tip: 반드시 알아야 할 3가지

1. 실제 계약 시점에 최신 등기부등본을 확인하세요. 하루 차이로도 내용이 달라질 수 있습니다.
2. 을구에 있는 채권금액은 단순한 대출이 아니라 부동산 담보로 잡힌 것임을 인지해야 합니다.
3. 임차권등기 유무를 통해 ‘대항력’을 파악하세요. 대항력 있는 세입자는 강제 퇴거가 어렵습니다.

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✅ 결론

부동산등기부등본은 부동산의 건강검진표입니다.
표제부로 물리적 특성, 갑구로 소유권, 을구로 재정 상태를 확인할 수 있으며,
모든 정보는 안전한 거래와 투자 판단의 근거가 됩니다.

 

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